O acordo de dívida condominial é a negociação, em geral com parcelamento, dos débitos em atraso de uma unidade. Deve ser formalizado por escrito (termo de confissão de dívida), incluir multa, juros e correção calculados até a data do acordo e prever o que acontece em caso de atraso das parcelas. O síndico pode negociar dentro dos limites da convenção e das decisões da assembleia.
Fatos-chave em uma tabela
O que vale, quanto vale e onde está escrito
| Item | Regra / valor | Base |
|---|---|---|
| Quem negocia | Síndico, nos limites da convenção e da assembleia | CC, art. 1.348, VII |
| Encargos no acordo | Multa até 2% + juros + correção até a data | CC, art. 1.336, §1º |
| Termo com 2 testemunhas | Título executivo extrajudicial | CPC, art. 784, III |
| Cotas em atraso sem acordo | Também são título executivo | CPC, art. 784, X |
| Prazo para cobrar | 5 anos de cada vencimento | CC, art. 206, §5º, I; STJ, Tema 949 |
Quem pode fazer o acordo
O síndico, como representante do condomínio, pode negociar os débitos, respeitando a convenção e eventuais parâmetros fixados em assembleia (por exemplo, número máximo de parcelas ou vedação de desconto nos encargos). A administradora ou o escritório de cobrança costuma conduzir a negociação e preparar os documentos. Descontos em multa e juros, quando admitidos, devem ser uniformes para não gerar tratamento desigual entre condôminos.
O que o termo de acordo deve conter
- Identificação do condomínio, da unidade e do devedor.
- Relação das cotas em atraso, com competência, vencimento, valor original e encargos (multa, juros, correção, honorários) calculados até a data do acordo.
- Valor total, entrada, número e vencimento das parcelas e forma de pagamento (boletos próprios do acordo).
- Cláusula de vencimento antecipado em caso de atraso de parcela, com retorno dos encargos sobre o saldo.
- Confissão de dívida e, se possível, assinatura de duas testemunhas, o que torna o termo título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, III).
- Compromisso de manter em dia as cotas correntes durante o parcelamento.
Se o acordo for descumprido
Com cláusula de vencimento antecipado, o saldo volta a ser exigível de uma vez, com os encargos. O condomínio pode executar o termo de confissão de dívida ou as próprias cotas (ambos títulos executivos) e seguir com protesto ou execução judicial.
Acordos no MoradorCerto
O sistema seleciona os débitos da unidade, calcula os encargos até a data, gera o acordo com entrada e parcelas, emite os boletos de cada parcela e os recibos numerados, e acompanha o cumprimento. Se uma parcela atrasa, o histórico mostra a situação e permite reativar a cobrança dos débitos originais.
Perguntas frequentes
- O síndico pode dar desconto na dívida de condomínio?
- Pode negociar encargos se a convenção ou a assembleia permitirem, com critérios iguais para todos. Não pode abrir mão do valor principal das cotas, que pertence a todos os condôminos.
- Em quantas vezes dá para parcelar o condomínio atrasado?
- Não há limite legal. O número de parcelas segue a política do condomínio, geralmente definida em assembleia, considerando o valor e a capacidade de pagamento.
Base legal e fontes
- Código Civil (Lei 10.406/2002) arts. 1.336, §1º e 1.348, VII
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) art. 784, III e X
- STJ — temas repetitivos (Tema 949: prescrição quinquenal das cotas) Tema 949
Conteúdo informativo elaborado pela equipe do MoradorCerto, sistema de gestão e cobrança condominial da Quântico Sistemas, com base no texto oficial das normas citadas, consultado em 29 de outubro de 2026. Não substitui a leitura da convenção do seu condomínio nem orientação jurídica para o caso concreto.