A taxa condominial é a contribuição mensal que cada condômino paga para custear as despesas comuns do condomínio, como funcionários, água, luz das áreas comuns, manutenção e seguro. O valor nasce do orçamento aprovado em assembleia e é rateado, em regra, pela fração ideal de cada unidade, salvo critério diferente previsto na convenção.
Fatos-chave em uma tabela
O que vale, quanto vale e onde está escrito
| Item | Regra / valor | Base |
|---|---|---|
| Dever de pagar | Todo condômino, na proporção da fração ideal (salvo convenção) | CC, art. 1.336, I |
| Quem aprova o orçamento | Assembleia ordinária anual | CC, art. 1.350 |
| Despesas ordinárias na locação | Inquilino | Lei 8.245/1991, art. 23, XII |
| Despesas extraordinárias e fundo de reserva | Proprietário | Lei 8.245/1991, art. 22, X |
| Natureza da dívida | Propter rem: acompanha o imóvel | CC, art. 1.345 |
O que é a taxa de condomínio
A taxa condominial (ou cota condominial) é o rateio das despesas necessárias para manter o condomínio funcionando. O dever de pagá-la está no Código Civil, art. 1.336, inciso I: o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.
Ela não é um 'aluguel' nem um serviço opcional: é uma obrigação propter rem, ligada ao imóvel. Por isso, quem compra uma unidade com débitos herda a dívida, e a cobrança pode recair sobre o próprio imóvel.
Como o valor é calculado
- Orçamento anual: a assembleia ordinária aprova a previsão de despesas (art. 1.350 do Código Civil).
- Rateio: o total é dividido entre as unidades pela fração ideal registrada na convenção, ou por outro critério que a convenção estabeleça (por exemplo, valor igual por unidade).
- Competência e vencimento: a cota é mensal, com data de vencimento fixa definida pela convenção ou pela assembleia.
- Fundo de reserva: percentual adicional (frequentemente 5% a 10%) destinado a imprevistos e obras, quando previsto na convenção.
Despesas ordinárias e extraordinárias
Despesas ordinárias são as de manutenção rotineira: salários e encargos dos funcionários, consumo de água, luz e gás das áreas comuns, limpeza, conservação de elevadores, pequenos reparos e seguro obrigatório. Despesas extraordinárias são as que não se repetem no dia a dia: obras de reforma ou acréscimo, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança, fundo de reserva e indenizações trabalhistas anteriores à locação.
Na locação, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, arts. 22 e 23) atribui as despesas ordinárias ao inquilino e as extraordinárias ao proprietário. Perante o condomínio, porém, o responsável pela dívida continua sendo o proprietário da unidade.
Como um sistema de gestão ajuda
Um sistema de cobrança condominial como o MoradorCerto emite as cotas de cada competência para todas as unidades de uma vez, aplica o rateio configurado, gera os boletos registrados no banco e disponibiliza a 2ª via no Portal do Morador. Quando há atraso, calcula multa, juros e correção conforme a convenção e mantém o histórico completo da unidade.
Perguntas frequentes
- Inquilino paga taxa de condomínio?
- O inquilino costuma pagar as despesas ordinárias por força do contrato de locação (Lei 8.245/1991, art. 23, XII), mas perante o condomínio o devedor é o proprietário. Despesas extraordinárias e fundo de reserva cabem ao proprietário (art. 22, X).
- A taxa pode ser diferente entre unidades?
- Sim. A regra é o rateio pela fração ideal, mas a convenção pode adotar outro critério, como rateio igualitário. A mudança do critério exige alteração da convenção, aprovada por 2/3 dos condôminos.
- Quem compra um apartamento com condomínio atrasado precisa pagar?
- Sim. A dívida condominial acompanha o imóvel (obrigação propter rem), então o novo proprietário responde pelos débitos anteriores, podendo depois cobrar do vendedor.
Base legal e fontes
- Código Civil (Lei 10.406/2002) arts. 1.336, 1.345 e 1.350
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) arts. 22 e 23
- Lei 4.591/1964 (condomínio em edificações) arts. 12 e 24
Conteúdo informativo elaborado pela equipe do MoradorCerto, sistema de gestão e cobrança condominial da Quântico Sistemas, com base no texto oficial das normas citadas, consultado em 29 de outubro de 2026. Não substitui a leitura da convenção do seu condomínio nem orientação jurídica para o caso concreto.