O fundo de reserva é uma poupança do condomínio formada por um percentual cobrado junto com a taxa condominial, geralmente de 5% a 10%, destinada a despesas imprevistas e emergenciais. Por ser despesa extraordinária, cabe ao proprietário, não ao inquilino (Lei 8.245/1991, art. 22, X). O uso do fundo deve seguir a convenção e, na dúvida, ser aprovado em assembleia.
Fatos-chave em uma tabela
O que vale, quanto vale e onde está escrito
| Item | Regra / valor | Base |
|---|---|---|
| Percentual usual | 5% a 10% da cota (define a convenção) | Convenção |
| Quem paga na locação | Proprietário (despesa extraordinária) | Lei 8.245/1991, art. 22, X |
| Reposição do fundo gasto em despesa ordinária | Pode ser cobrada do inquilino | Lei 8.245/1991, art. 23, §1º, g |
| Uso para despesa corrente | Só em exceção, com aprovação da assembleia | Convenção / art. 1.350 |
Para que serve
O fundo de reserva cobre o que o orçamento ordinário não prevê: reparo emergencial em elevador ou bomba, vazamento estrutural, indenização trabalhista, queda de arrecadação por inadimplência elevada. Ele evita que cada imprevisto vire um rateio extra entre os condôminos.
Quanto cobrar e como contabilizar
- O percentual é definido na convenção ou em assembleia; 5% a 10% da cota é o mais comum.
- Deve ser lançado em separado no boleto e no balancete, com saldo próprio, para que a assembleia acompanhe a formação e o uso.
- Quando atinge o teto previsto na convenção, a cobrança pode ser suspensa até que o saldo volte a cair.
- Usar o fundo para despesas ordinárias correntes, sem autorização, é irregularidade que pode levar à rejeição das contas do síndico.
Quem paga: proprietário ou inquilino
A Lei do Inquilinato classifica a constituição do fundo de reserva como despesa extraordinária, de responsabilidade do locador (art. 22, X). Já a reposição do fundo consumido em despesas ordinárias durante a locação pode ser cobrada do inquilino (art. 23, §1º, 'g'). Perante o condomínio, o devedor é sempre o proprietário.
Perguntas frequentes
- Inquilino paga fundo de reserva?
- Em regra não: é despesa extraordinária do proprietário (Lei 8.245/1991, art. 22, X). A exceção é a reposição do fundo usado em despesas ordinárias durante a locação.
- O fundo de reserva pode ser usado para pagar contas do mês?
- Só em situação excepcional e, preferencialmente, com aprovação da assembleia. O desvio habitual para despesas ordinárias é irregular.
Base legal e fontes
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) arts. 22, X e 23, §1º, g
- Código Civil (Lei 10.406/2002) art. 1.350
Conteúdo informativo elaborado pela equipe do MoradorCerto, sistema de gestão e cobrança condominial da Quântico Sistemas, com base no texto oficial das normas citadas, consultado em 29 de outubro de 2026. Não substitui a leitura da convenção do seu condomínio nem orientação jurídica para o caso concreto.