O síndico é o representante legal do condomínio, eleito por até dois anos, responsável por cumprir a convenção, cobrar as contribuições, prestar contas e conservar as áreas comuns (Código Civil, art. 1.348). A administradora é uma empresa contratada para executar a parte operacional (cobrança, financeiro, pessoal), sem substituir a responsabilidade do síndico. O conselho fiscal, com três membros, examina as contas.
Fatos-chave em uma tabela
O que vale, quanto vale e onde está escrito
| Item | Regra / valor | Base |
|---|---|---|
| Mandato do síndico | Até 2 anos, renovável | CC, art. 1.347 |
| Atribuições do síndico | Representar, cobrar, prestar contas, conservar | CC, art. 1.348 |
| Delegar à administradora | Permitido; síndico continua responsável | CC, art. 1.348, §2º |
| Destituição | Maioria absoluta da assembleia | CC, art. 1.349 |
| Conselho fiscal | 3 membros, mandato até 2 anos (facultativo) | CC, art. 1.356 |
Atribuições do síndico (art. 1.348)
- Convocar a assembleia e representar o condomínio ativa e passivamente, em juízo ou fora dele.
- Dar ciência à assembleia de processos judiciais e administrativos.
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia.
- Diligenciar a conservação das partes comuns e dos serviços.
- Elaborar o orçamento anual, cobrar as contribuições e impor multas.
- Prestar contas anualmente e quando exigido.
- Contratar o seguro da edificação.
O que faz a administradora de condomínios
A administradora é contratada pelo condomínio (com aprovação em assembleia, se a convenção exigir) para executar rotinas: emissão e registro de boletos, controle da inadimplência e cobrança, contas a pagar, folha de pagamento dos funcionários, balancetes, atendimento aos condôminos e apoio em assembleias. O síndico pode transferir funções administrativas a ela (art. 1.348, §2º), mas continua respondendo perante os condôminos. Por isso, a administradora precisa oferecer transparência: relatórios, histórico de cada cobrança e acesso do morador às próprias informações.
Conselho fiscal e prestação de contas
A assembleia pode eleger um conselho fiscal de três membros, com mandato de até dois anos, para dar parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356). A prestação de contas é anual, na assembleia ordinária, e deve apresentar receitas, despesas, saldo, inadimplência e comprovantes. Contas rejeitadas ou irregularidades podem levar à destituição do síndico por maioria absoluta (art. 1.349).
Síndico profissional e remuneração
O síndico pode ser condômino ou não (art. 1.347) e pode ser remunerado, conforme definido em assembleia. O síndico profissional é um terceiro contratado para exercer a função, prática comum em condomínios maiores. Em todos os casos o mandato é de no máximo dois anos, renovável.
Como um sistema apoia síndico e administradora
Com o MoradorCerto, a administradora centraliza a carteira de condomínios, emite as cobranças em lote, registra os boletos no banco, acompanha a inadimplência por unidade e gera relatórios e gráficos a partir de perguntas em português. O síndico acompanha tudo com perfil próprio, e o morador tem o Portal do Morador para 2ª via, pedidos, reservas, reuniões e avisos, reduzindo o atendimento manual.
Perguntas frequentes
- Qual o prazo do mandato do síndico?
- Até dois anos, podendo ser renovado (art. 1.347 do Código Civil).
- A administradora substitui o síndico?
- Não. Ela executa funções administrativas delegadas (art. 1.348, §2º), mas a representação legal e a responsabilidade continuam sendo do síndico.
- O conselho fiscal é obrigatório?
- Não. O art. 1.356 diz que a assembleia 'poderá' eleger um conselho fiscal de três membros. Muitas convenções, porém, o tornam obrigatório.
Base legal e fontes
- Código Civil (Lei 10.406/2002) arts. 1.347 a 1.350 e 1.356
- Lei 4.591/1964 (condomínio em edificações) art. 22
Conteúdo informativo elaborado pela equipe do MoradorCerto, sistema de gestão e cobrança condominial da Quântico Sistemas, com base no texto oficial das normas citadas, consultado em 29 de outubro de 2026. Não substitui a leitura da convenção do seu condomínio nem orientação jurídica para o caso concreto.