O condômino que atrasa a taxa condominial fica sujeito a multa de até 2% sobre o débito e juros de mora de até 1% ao mês (Código Civil, art. 1.336, §1º), além de correção monetária e, se previsto, honorários. A cota condominial é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X), o que permite execução direta, e a dívida prescreve em 5 anos.
Fatos-chave em uma tabela
O que vale, quanto vale e onde está escrito
| Item | Regra / valor | Base |
|---|---|---|
| Multa moratória máxima | 2% sobre o débito | CC, art. 1.336, §1º |
| Juros de mora | Os da convenção ou 1% ao mês | CC, art. 1.336, §1º |
| Prescrição da cobrança | 5 anos a partir de cada vencimento | CC, art. 206, §5º, I; STJ, Tema 949 |
| Execução direta | Cota é título executivo extrajudicial | CPC, art. 784, X |
| Voto em assembleia | Suspenso enquanto inadimplente | CC, art. 1.335, III |
| Protesto da dívida | Permitido | Lei 9.492/1997, art. 1º |
Encargos permitidos no atraso
- Multa moratória: até 2% sobre o valor do débito (Código Civil, art. 1.336, §1º). Percentual maior previsto em convenções antigas não prevalece.
- Juros de mora: os previstos na convenção ou, na omissão, 1% ao mês.
- Correção monetária: pelo índice previsto na convenção (comum o INPC ou IGP-M), desde o vencimento.
- Honorários: quando a convenção ou a assembleia preveem honorários de cobrança extrajudicial, e os honorários sucumbenciais na cobrança judicial.
Etapas de uma cobrança condominial
1. Cobrança amigável: aviso de atraso, 2ª via do boleto atualizada e proposta de acordo. Boa parte da inadimplência se resolve aqui, principalmente quando o morador consegue a 2ª via sozinho no portal.
2. Cobrança extrajudicial: notificação formal, negociação de parcelamento (acordo), protesto da dívida em cartório (Lei 9.492/1997) e, se previsto, inclusão em cadastros de inadimplentes.
3. Cobrança judicial: como a cota condominial é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X), o condomínio pode ajuizar execução diretamente, com penhora de bens, inclusive do próprio imóvel.
Prazo de prescrição
O Superior Tribunal de Justiça fixou que a pretensão de cobrança de cotas condominiais prescreve em 5 anos, contados do vencimento de cada parcela (Tema repetitivo 949; Código Civil, art. 206, §5º, I). Por isso é importante manter o histórico de cada débito e agir antes que parcelas antigas prescrevam.
O que o inadimplente não pode sofrer
O condômino em atraso perde o direito de votar nas assembleias (art. 1.335, III), mas continua podendo usar as áreas comuns e os serviços essenciais: a jurisprudência considera abusiva a proibição de uso de piscina, salão ou elevador e a exposição pública do nome do devedor. A cobrança deve ser feita pelos meios legais, com registro e respeito.
Como o MoradorCerto trata a inadimplência
O sistema calcula automaticamente multa, juros, correção e honorários pelas regras cadastradas para cada condomínio, mostra a prévia dos encargos antes de emitir, agrupa a inadimplência por faixas de atraso, gera etiquetas e notificações, registra acordos com parcelas e recibos e organiza pastas de cobrança extrajudicial e judicial com todo o histórico auditado.
Perguntas frequentes
- Qual a multa máxima por atraso de condomínio?
- 2% sobre o valor do débito, conforme o art. 1.336, §1º, do Código Civil. Juros de mora de até 1% ao mês podem ser somados, além de correção monetária.
- Condomínio pode protestar a dívida?
- Sim. A cota condominial pode ser levada a protesto em cartório, o que costuma acelerar a regularização, desde que o débito esteja documentado.
- Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio?
- Em 5 anos a partir do vencimento de cada cota, segundo o STJ (Tema 949).
- O condômino inadimplente pode usar a piscina e o salão de festas?
- Sim. A restrição de uso de áreas comuns por inadimplência é considerada abusiva pela jurisprudência. A sanção legal é a perda do direito de voto em assembleia e a cobrança dos encargos.
Base legal e fontes
- Código Civil (Lei 10.406/2002) arts. 206, §5º, I; 1.335, III; 1.336, §1º
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) art. 784, X
- Lei 9.492/1997 (protesto de títulos) art. 1º
- STJ — temas repetitivos (Tema 949: prescrição quinquenal das cotas) Tema 949
Conteúdo informativo elaborado pela equipe do MoradorCerto, sistema de gestão e cobrança condominial da Quântico Sistemas, com base no texto oficial das normas citadas, consultado em 29 de outubro de 2026. Não substitui a leitura da convenção do seu condomínio nem orientação jurídica para o caso concreto.